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  3. 地下建筑物怎么交房產稅和土地使用稅?

    最近我連續遇到幾個朋友咨詢,地下建筑物該如何繳納房產稅和城鎮土地使用稅,今天統一寫篇文章來解答這個問題。

    首先需要明確一個問題:地下建筑物需要繳房產稅和城鎮土地使用稅嗎?答案是:一般情況要繳,特殊情況不繳。

    如何判斷繳稅呢?應該分兩種情況來看,一是單獨建造的地下建筑物,二是和地上相連的地下建筑物。

    單獨建造的地下建筑物

    房產稅:財稅【2005】181號文規定,如果用于工業,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值;如果用于商業,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。

    這里出現了一個大家不常見的名詞“應稅房產原值”,其實就是原先的原值打個折扣。至于這個折扣是多少,需要看當地省級稅務機關的規定。應稅房產原值再扣減一定比例10%~30%(扣減比例也是當地省級稅務機關決定)是房產余值,房產余值乘以稅率1.2%就是應繳納的房產稅。

    出租的房產,按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。也就是說,出租房產應繳納的房產稅,地上建筑物是怎么計算,地下建筑物就怎么計算,在此一視同仁,沒有區別。

    城鎮土地使用稅:財稅【2009】128號規定,“地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅?!背擎偼恋厥褂枚愐彩怯袃灮莸?,可以減半征收。

    面積如何確定呢?“已取得地下土地使用權證的,按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款?!?/p>

    每次我看到這個政策,總是在慶幸的同時又有些擔心,因為我遇到實際問題都是有土地使用證的,有土地面積的。如果真沒有呢?“地下建筑垂直投影面積”我一想這個詞就有些頭皮發麻,這該怎么計算?眼睛,能看懂,手,不會算。

    與地上建筑相連的地下建筑

    房產稅: 財稅[2005]181號規定,對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

    簡而言之一句話:房產稅地下建筑視同地上。

    城鎮土地使用稅:沒有文件單獨對此規定。但按照《城鎮土地使用稅暫行條例》第三條 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。同一塊面積,地上建筑物已經繳了占地面積的土地稅,地下建筑物占地就不需要再繳稅了,否則就成了重復征稅。

    有一個咨詢問題是,地上建筑物是住宅,個人單獨把地下室出租了,問是否需要繳納城鎮土地使用稅呢?按照財稅(2008)24號規定:“對個人出租住房,不區分用途,免征城鎮土地使用稅?!钡叵率腋鶕慨a證上的認定,也是住房,所以出租地下室也免征城鎮土地使用稅。

    這么一梳理,大家是不是對地下建筑的房產、土地稅該如何繳納更清晰了呢?

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